BUILDING MANAGEMENT

管理ビルでエレベーター事故・漏水が起きたら

ビルやマンションでは、エレベーターの閉じ込めや、給排水管からの漏水といったトラブルが起こりえます。国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では、マンションの管理組合の20.1%が「水漏れ」のトラブルがあったと回答しており、建物の不具合に関するトラブルの中で最も多くなっています。

エレベーターでは、大きな地震で多数の閉じ込めが一度に起きたこともあります。このページでは、こうした事故が起きたときに建物の所有者や管理会社に何が起きるのか、どのような責任を負うのか、そして日頃からできる対策を、法令と国の資料をもとに整理しました。

数字で見るビル・マンションのトラブル

マンションの水漏れ	管理組合の20.1%が「水漏れ」のトラブルを回答。建物の不具合に関するトラブルで最も多く、次いで「雨漏り」10.7%（令和5年度）
地震による閉じ込め	2018年の大阪府北部地震では、近畿2府3県で346台のエレベーターで閉じ込めが発生。救出に最大5時間半かかりました
閉じ込めが起きた建物	住宅 202台（約58%）、事務所 73台（約21%）など

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」、国土交通省「大阪府北部を震源とする地震におけるエレベーターの被害」に関する資料

事故が起きたとき、所有者・管理会社に起きること

エレベーターの事故と漏水では、対応の流れと責任の考え方が異なります。

閉じ込められた方との連絡と救出
かごの中の方とインターホンなどで連絡を取り、保守点検業者に救出を依頼します。停電などの非常時にかごの中から外へ連絡できる装置は、建築基準法施行令で設置が求められています。
安全が確認されるまで使用を止める
国土交通省の「昇降機の適切な維持管理に関する指針」は、異常があった場合、安全性が確認されるまで使用を再開しないことを求めています。
原因の確認と入居者への説明
保守点検業者と原因を確認し、入居者やテナントに経緯と再発防止策を説明します。
損害賠償の請求
閉じ込めや事故でけがをしたり、精神的な苦痛を受けたりした方から、損害賠償を求められることがあります。建物（土地の工作物）の設置や保存に欠陥（瑕疵）があって他人に損害を与えたときは、まず建物の占有者が、占有者が必要な注意をしていた場合は所有者が、損害を賠償する責任を負います（民法第717条）。

止水と被害の確認
元栓を閉めるなどして水を止め、下の階や隣の部屋の被害を確認します。
原因箇所の特定
水が漏れた配管が、特定の部屋の専有部分なのか、建物全体の共用部分なのかによって、責任を負う人が変わります。
責任の所在の確認
マンションでは、建物の設置や保存の欠陥（瑕疵）による損害は、その瑕疵が共用部分にあるものと推定されます（区分所有法第9条）。最高裁判所は、階下の部屋の天井裏にある排水の枝管について、専有部分に属しない建物の付属物であり、共用部分にあたると判断しています（平成12年3月21日判決）。
損害賠償
下の階の内装や家財、テナントの商品や設備が水に濡れると、修理費や買い替え費用に加えて、営業できなかった間の損失を求められることもあります。
管理会社の責任
管理を任された会社は、善良な管理者の注意をもって業務を行う義務を負います（民法第644条）。点検や清掃を怠っていた場合は、管理を任せた側から責任を問われることがあります。

立場ごとの責任のまとめ

建物の所有者・占有者	建物の設置・保存の瑕疵による損害の賠償（民法第717条）、建物を常に適法な状態に維持するよう努める義務（建築基準法第8条）
エレベーターの所有者	資格者に定期に検査をさせ、結果を特定行政庁に報告する義務（建築基準法第12条第3項）
マンションの管理組合	共用部分の保安・保全・保守・清掃など（マンション標準管理規約）。建物の瑕疵による損害は共用部分に原因があると推定（区分所有法第9条）
管理会社	任された管理業務を、善良な管理者の注意をもって行う義務（民法第644条）

過去の重大事故から分かること

2006年6月3日、東京都内の公共賃貸住宅で、エレベーターのかごと乗降口の戸が開いたままかごが上昇し、降りようとした方が挟まれて亡くなる事故がありました。

消費者安全調査委員会の報告書（2016年8月30日）は、ブレーキの保持力が失われたことにより戸が開いたままかごが動き、事故が発生したと推定しています。あわせて、後継の保守管理業者に保守業務関連の資料が引き継がれていなかったことも指摘しています。保守業者が替わるときに、点検の記録や資料を確実に引き継ぐことの大切さが分かります。